Σε καλό δρόμο βρίσκονται οι επαφές-συνομιλίες μεταξύ χρηματιστηριακών αρχών (Χρηματιστήριο Αθήνας, Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς) και των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) σχετικά με τη διεύρυνση του αντικειμένου εργασιών των τελευταίων.
Αν και επισήμως πρόκειται για χρηματιστηριακή υπόθεση, οι… παροικούντες την Ιερουσαλήμ γνωρίζουν πως πίσω από το όλο θέμα βρίσκεται η κυβέρνηση και η προσπάθεια των φορέων της να εισπράξουν σημαντικά κεφάλαια από την αξιοποίηση των κρατικών ακινήτων.
Σύμφωνα λοιπόν με παράγοντες της αγοράς, η ουσία είναι απλή: Επειδή δεν είναι δυνατόν να υπάρξει κάποια νομοθετική ρύθμιση που να προσφέρει φορολογικά κίνητρα στα ακίνητα που προτίθεται να αξιοποιήσει το ελληνικό δημόσιο σε σχέση με τα υπόλοιπα ακίνητα της χώρας, η προσπάθεια είναι να βρεθεί μια φόρμουλα ώστε τα κρατικά ακίνητα είτε να… πουληθούν, είτε να ενοικιαστούν (sale and lease back) μέσω των ΑΕΕΑΠ, για τις οποίες ήδη υπάρχουν φορολογικά κίνητρα.
Η κίνηση αυτή είναι ένας «έξυπνος τρόπος» ώστε το δημόσιο να μπορέσει να εκμεταλλευθεί με καλύτερους όρους την ακίνητη περιουσία του και να αντλήσει κεφάλαια σε μια τόσο δύσκολη περίοδο για τη χώρα.
Επιπλέον, θα δώσει την ευκαιρία ώστε:
• Να προσελκυσθούν επενδυτικά κεφάλαια από το εσωτερικό και κυρίως από το εξωτερικό.
• Να τονωθεί η παρακμάζουσα εδώ και χρόνια εγχώρια κτηματαγορά.
Η όλη υπόθεση βέβαια ενδιαφέρει άμεσα και τις τράπεζες και μάλιστα για αρκετούς λόγους. Ένας από αυτούς είναι ότι η Εθνική, η Eurobank και η Πειραιώς έχουν ποσοστά στις τρεις υπάρχουσες ΑΕΕΑΠ, οι δύο εκ των οποίων (Eurobank Properties και Trastor) είναι εισηγμένες στο Χρηματιστήριο της Αθήνας. Ένας άλλος λόγος είναι πως η διαδικασία αξιοποίησης των κρατικών ακινήτων θα μπορούσε να αποτελέσει μια επικερδή και σχετικά ασφαλή δραστηριότητα για τους εγχώριους χρηματοπιστωτικούς ομίλους.
Παράγοντες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν πως από τα ακίνητα που διαθέτει το ελληνικό δημόσιο μόνο ένα ποσοστό γύρω στο 10% θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί με μια μέθοδο που μοιάζει πολύ με αυτήν του sale and lease back. Δηλαδή, θα πουληθούν τα συγκεκριμένα ακίνητα του δημοσίου στις ΑΕΕΑΠ, μαζί με ένα μακροχρόνιο συμβόλαιο ενοικίασής τους από το ελληνικό δημόσιο.
Το μακροχρόνιο του συμβολαίου ενοικίου σε συνδυασμό με τη (θεωρητικά τουλάχιστον) υψηλή φερεγγυότητα του δημοσίου θα μπορέσει να οδηγήσει σε υψηλότερες τιμές πώλησης σε σύγκριση με τις αποτιμήσεις που θα έπιαναν τα ίδια ακίνητα αν πωλούνταν σε ιδιώτες χωρίς το συμβόλαιο ενοικίασης. Και από την άλλη πλευρά, οι ΑΕΕΑΠ θα μπορέσουν να… εξασφαλίσουν σημαντικές αποδόσεις ενοικίου (yields) για τα κεφάλαια που θα επενδύσουν οι μέτοχοί τους.
Τι γίνεται όμως με το υπόλοιπο 90% των ακινήτων του δημοσίου που απαιτεί κάποιες επενδύσεις από τους νέους ιδιοκτήτες, πριν αρχίσει να αξιοποιείται; Για τον λόγο αυτόν, οι χρηματιστηριακές αρχές και οι λοιποί αρμόδιοι φορείς (π.χ. υπουργείο Οικονομικών) προσανατολίζονται στο να περάσουν ένα περισσότερο ελαστικό πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ, στις οποίες θα επιτρέπεται ως έναν βαθμό και η εργασία του developer (ανάπτυξη ακινήτων).
Πιθανολογείται επίσης στο νέο πλαίσιο να καταστούν περισσότερο χαλαροί οι περιορισμοί γύρω από τα όρια χρηματοδότησης των ΑΕΕΑΠ.
Άρα λοιπόν οι (φορολογικά ευνοούμενες από τον νόμο) ΑΕΕΑΠ θα μπορούν ως έναν βαθμό (και αν προφανώς υπάρξει η σχετική αλλαγή του θεσμικού πλαισίου) να… παίξουν μπάλα και στο προαναφερόμενο κομμάτι των ακινήτων που αντιστοιχεί γύρω στο 90% των κρατικών ακινήτων.
«Λεφτά υπάρχουν;»
Το ερώτημα βέβαια που παραμένει είναι τελικά ποιος θα βάλει τα χρήματα στις ΑΕΕΑΠ ώστε αυτές να τα επενδύσουν στα κρατικά ακίνητα. Και αυτό γιατί τα μετρητά που κατέχουν σήμερα οι τρεις εταιρείες του κλάδου είναι περιορισμένα και δυσανάλογα μικρά για ένα τόσο μεγάλο εγχείρημα.
Το πρώτο σενάριο είναι πως μετά από μια τέτοια νομοθετική αλλαγή θα προκύψει σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον από ξένα funds, τα οποία θα θελήσουν να τοποθετηθούν στις υπάρχουσες ή και σε μελλοντικές εγχώριες ΑΕΕΑΠ. Τα φορολογικά προνόμια των ΑΕΕΑΠ πιθανόν να αποτελέσουν επιπλέον «κράχτη» για εξαγορές ελληνικών ακινήτων για τους ξένους.
Σύμφωνα μάλιστα με πληροφορίες του Euro2day.gr, υπάρχουν εκπρόσωποι διεθνών funds που έχουν προσεγγίσει ελληνικές εταιρείες, διερευνώντας την πιθανότητα επενδυτικών τοποθετήσεων. Προφανώς, οι σχετικές συζητήσεις βρίσκονται σε αρχικό στάδιο και το πιθανότερο είναι πως δεν θα προχωρήσουν πριν από την αλλαγή του θεσμικού πλαισίου.
Κάποιοι άλλοι επίσης θεωρούν πως μέρος των χρημάτων θα μπορούσε να δοθεί και από τις ίδιες τις τράπεζες και ειδικότερα από τη χρήση ενός μέρους από τα κεφάλαια που θα αντλήσουν από τις επικείμενες αυξήσεις των μετοχικών τους κεφαλαίων, είτε από ιδιώτες επενδυτές, είτε εν ανάγκη από το Ταμείο Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας.
«Αν είναι όλα τα λεφτά των ιδιωτών επενδυτών και του ΤΧΣ να κατευθυνθούν στην Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα με στόχο να μειωθεί το σχετικό άνοιγμα των ελληνικών τραπεζών, τότε… δεν κάνουμε δουλειά», αναφέρει χαρακτηριστικά παράγοντας της αγοράς, συμπληρώνοντας πως «χωρίς ρευστότητα στην πραγματική οικονομία ανάπτυξη δεν πρόκειται να έρθει».
Πηγή : e-forologia.gr/euro2day.gr
